“我很幸福，我很幸福！40多年过去了，我能在原来的地方住上新楼，我很幸运，也很感恩。” 2月4日，74岁的刘吉兰站在自己的新房子里，手里拿着一本关于房子的新红书，难掩兴奋之情。作为北京市西城区月坛街道三里河一区28号楼（以下简称“28号楼”）的首批居民之一，她在离开不到六个月的时间里就实现了“回家”的心愿。 28号楼是北京市西城区首个旧建筑改造试点项目，“拿地即开工”。该项目于2025年9月5日正式开工建设，并于10月24日开始首个模块架设，仅用了46天就完成了所有智能模块的架设和主体结构的涂装。通过28号楼“原拆原建”，54名居民被安置。能够从“不安全的家”转变为“美好的家”。 “这不仅是老建筑的‘复兴’，也是中国房地产业由扩张转向提质的一个缩影。” ICCRA住房租赁行业研究所所长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，城市更新成为城市发展的核心命题的同时，“原拆原建”改造模式的推出，有望为住房市场开辟一条兼顾人民居住需求和高质量发展的新路径，在保障城市发展和人民生活的同时，推动房地产业实现高质量发展。老建筑正在进行“翻新”，迎接春天的“燕子归来”。虽然北京的寒冷天气尚未消失，但西城区三里河区严格来说，北京已经被巨大的温暖和欢乐所包围。刚过8点，28号楼的下车地点就已经挤满了人。门口高高挂着红灯笼，彩旗随风飘扬，“欢迎回家”的标语在阳光下格外醒目。我在这里生活了几年的梦想终于在早春实现了。 “我终于等到这一天了！” 28号楼原住户朱艳红在接受《证券日报》记者采访时多次哽咽。 “我不觉得这是我的房子。它和我原来的房子一样古老……现在感觉就像一个梦。”在送货地点，不少居民和朱艳红一样，流下了喜悦的泪水。对于这栋建于1978年的住宅楼，居民韩某告诉记者，经过40多年的风风雨雨，该楼出现了墙体裂缝、管道老化等问题。 “28号楼将纳入改造工程“2023年西城区的危房，现在看看新楼、宽敞的公寓、加装的电梯，6个月的等待都是值得的。”意想不到的施工速度和“改造”质量的背后，与新技术的推广有着密不可分的关系。据悉，28号楼项目采用了智能建造技术：MiC，这意味着标准化模块的智能生产在工厂内完成，并运到现场快速集成组装。不仅实现了施工效率的革命性进步，同时还取得了绿色环保、成本整合、智能协同的综合成果。“如果采用传统现场施工方式改造，平均工程周期需要一年半到两年左右。在此期间，居民需自行寻找临时安置点，导致在高昂的搬迁成本中。 28号楼采用的MiC智能建造技术，打破了传统的线性工期，施工效率提升约75%。”中国海龙建筑科技有限公司28号楼项目经理裴江飞在接受《证券日报》记者采访时表示，这不仅将大大降低临时安置成本，减少建筑垃圾、粉尘和噪音污染，还将有效消除居民对房屋及时交付和房屋质量安全的担忧。北京市西城区住房和城乡建设委员会在接受《证券日报》记者采访时表示，西城区作为首都的中心功能区和古城，地理位置特殊，空间条件有限，因此，旧建筑改造必须抓紧进行，不能只为了节能。确保质量，尤其是减少对附近居民和交通的影响。未来，28号楼的模块组装技术也将在西城区其他危房、平房庭院改造中作为借鉴和推广。振兴危房的“新守则”。 28号楼的温柔交付，不仅是城市民生更新的成果，也是金融创新助力古老社区改造的生动实践。迄今为止，传统个人购房贷款的不合规性、旧房拆除导致抵押物丧失（指抵押物因事实或法律原因丧失原有形式或性质）、取消抵押贷款与重新登记之间的“中间期”等客观因素，让金融机构和居民陷入了必须“收回”现有贷款的困境。但“无法发放”新贷款。对此，北京市金融监管局与北京市西城区政府打造全新“四联办”全链条服务体系，解决“房贷重构”问题。王勇向记者解释，“四联”机制主要是指房屋拆迁后，原有抵押权和产权不会暂时取消，也不会作为后续土地供应或建设的前提。新建筑竣工并满足登记条件后，注销重建前的抵押权和产权，有序办理重建后初始登记和新增抵押登记四项手续。 “这种模式真正实现了‘产权持续流转、抵押不间断’，消除了传统抵押贷款中存在的‘间隙期’。王勇说。此外，为解决居民旧房改造“资金难”、“金融机构融资难”的“困境”，北京金监局打造了全国首个专项产品“个人住房装修贷款”。按照改造成本评估贷款金额，根据工程进度确定贷款时点，在改造过程中提供担保功能。清华大学土木与水利工程学院院长吴静表示，通过“预建住房贷款等+简化不动产登记手续”的方式，贷款期限和收入要求比个人住房贷款适度宽泛。d中一位向《证券日报》记者看到，28号楼项目的金融创新是为了应对原有拆建模式中非常严重的结构性差异。也就是说，居民是主要的投资者。然而，很多居民，特别是老年人，没有足够的现金流，而他们最大的资产——房地产，正是重建的目标，按照传统模式不能或很难用作抵押品。在吴晶看来，无论是“保险重建”还是“个人住房重建贷款”，都可以为后续一次性拆建项目的后续资金支持提供技术途径。但如果我们想更大规模地推广，就需要将这些经验进一步标准化和法典化。例如，可以进一步扩大金融产品的范围，特别是住房公积金的操作流程可以进一步扩大。明确细化，支持先拆后建。这可以作为深化住房公积金改革的重要手段。另一种选择是推动产品标准化，将“个人住房装修贷款”转变为各市级银行和住房公积金制度统一的金融产品类别，明确信用评价标准、抵押品价值评价方法、贷款条件、利率区间等，创造可在全国范围内模仿和推广的条件。从28号楼改造试点来看，目前改造资金由居民和市财政按比例分配：居民缴费60%，政府补贴40%。记者从北京市西城区住房和城乡建设委员会获悉，未来，根据最新政策，北京老旧房屋将自愿改造、拆除按照“谁受益、谁贡献”的原则进行改造和重建。今后，他们将不再获得政府补贴，居民必须支付全部费用。 “当前，我国房地产市场供需关系正在发生重大变化，城市发展正在从大规模增量扩张转向存量提质增效。由于房地产市场供应压力和规划限高、特色建筑、建筑密度等严格限制，城市中心地区很多需要改造的老旧住宅已经不再具备大幅扩容的条件。十字路口地区也是如此，城市发展逻辑被打破，旧房局部改造。与以往的“大拆大建”相比，吴静认为，未来，旧房自愿改造和拆除的特点以“居民自主”为核心的住宅改造，既是当前城市更新过程中的需求导向产品，也是旧房后续改造的具体解决方案。我们认为，28号楼作为既有改造项目，不仅消除了安全隐患，更以“好家”的标准重塑了住宅的价值，为城市更新“面朝室内”提供了实践范例。对于原本住在顶楼的朱艳红来说，“降噪”和“噪音装置”是改造过程中的首要任务。 “鲁伊多索”。“鲁伊多的问题，是对居民的批评，采用系统计算系统，以‘losas de piso dobles y Taptes especiales de aislamiento acústico’，y el nivel de presión de符合国家标准的28号建筑物隔音效果较佳，整体隔音性能提高80%左右。 Además, al seleccionar Equipmentos de bajo ruido, como bubbles de agua y acensores, una ubicación racional y la applicación de tecnología eficiente de reducción de vibraciones, actuarymente podemos mantener bajo el ruido de funcionamiento del Equipment”. Es menos de 35分贝， por lo que los residentes pueden dormir stableos por la noche”，裴剑飞。不仅隔音性能大幅提升，从建筑空间到水、电、气、电梯安装、绿色建材、智能家居等建筑设备，与去年5月1日起实施的国家标准《住宅工程规范》相比，28号楼的改造实践是当前“好“房建设”从单一工程拓展到工程的一个缩影。整个产业链，也正是符合当前形势。房地产业高质量发展的核心方向。近二十年来，依托我国城镇化的快速发展，房地产业得到了快速发展。据住建部数据显示，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房套数已达到1.1套以上。然而，随着当前住房矛盾走向供给结构性短缺，居民对住房的需求也从“有”走向“好坏”。在此情况下，2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅公布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，为城市更新行动提供了高层指导。城市更新项目的标志，并特别提到需要改造和加强现有建筑的利用。持续推进危房改造。加快丁级危房拆除和改造，通过加固、改造、重建等多种方式，积极稳妥开展国有土地上的危房和国家机构丙级危房和烂尾房改造。同年7月，中央城市工作会议十年来首次召开，明确日本城市化正在从高速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模逐步扩张阶段转向注重提质增效阶段。具体来说，要“加强舒适便捷宜居城市创建”，他强调要加快新区建设l 房地产开发模式，为人民群众建造安全、舒适、绿色、智能的“好住房”，更好满足人民群众住房改善的严格多样需求，不断推进城中村和旧住房改造。 “驯鹿”建设“好房子”将推动城市更新从“地面工程”向“精品工程”转变，有利于支撑城市包容性发展，有利于盘活中心城区现有资源。同时，这是扩内需、稳增长的重要抓手。另一方面，高质量住房的供给可以满足居民住房改善需求，促进住房消费改善。另一方面，住宅产业链长且高度互联。建材、家电、智能装备等配套产业可有效拉动投资和消费稳定支撑经济增长。春回大地，古建筑焕发新生。老建筑从“不安全的住房”到“好住房”的改造，是城市有机更新的生动注脚。
（编辑：黄春民）